Wohnungsnot in Düsseldorf – Experte warnt: „Bezirke mit hoher Kriminalität entstehen“
Wer in Düsseldorf nach einer Wohnung sucht, hat es meist nicht einfach. Auf zahlreiche Anfragen, die Mieter an Makler oder Vermieter senden, wird oft nicht einmal reagiert. Noch seltener kommt es zu Wohnungsbesichtigungen. Falls doch, dann meist nicht allein. Auf Massenbesichtigungen schauen sich dutzende Bewerber gleichzeitig eine potenzielle neue Bleibe an. Eine Absage ist da häufig schon vorprogrammiert. Ein passendes Domizil zu finden, grenzt damit schon fast an einen Sechser im Lotto.
Als wäre die Suche nicht schon kompliziert genug, kommt erschwerend hinzu, dass viele Wohnungen in der Landeshauptstadt zu teils sehr hohen Mietpreisen angeboten werden. Neben Köln gehört Düsseldorf zu den teuersten Städten in NRW. Wie der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) auf Tonight-News-Anfrage mitteilt, zahlten Mieter in Düsseldorfer 2022 durchschnittlich 10,80 Euro (Kalt) für einen Quadratmeter Wohnfläche. Seit 2018 habe dieser Wert um 10 Prozent zugenommen. Zwar gibt es in Düsseldorf eine Mietpreisbremse, dennoch hält sich nicht jeder Vermieter daran. So zeigt eine Auswertung des Analyseunternehmens Mietenmonitor aus dem November 2022, welche vom Mieterverein Düsseldorf in Auftrag geben wurde, dass bei rund 26 Prozent der untersuchten Wohnungen Verdacht auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse besteht. Die Dunkelziffer dürfte sogar nach höher liegen.
Wohnungsnot in Düsseldorf: Deswegen sind die Mietpreise hier so hoch
Aus Sicht von Experten ist einer der Hauptgründe für diese sich zuspitzende Entwicklung (zu wenig Wohnraum, zu hohe Mieten) die Tatsache, dass sich die Bedingungen für den Wohnungsbau stark verschlechtert haben.
„Bauen muss grundsätzlich attraktiver und vor allem schneller gestaltet werden“, sagt Immobilienmakler Ingo Daniels im Gespräch mit Tonight News. Seit 2013 arbeitet er selbstständig und betreibt die Immobilienvermittlung Daniels Immobilien-Vermittlung, welche in Düsseldorf und Umgebung tätig ist. „Es darf nicht sein, dass ein Bauamt circa acht Monate benötigt, nur um auf einen Bauantrag im privaten Sektor zu reagieren. So etwas muss innerhalb von zwei bis vier Wochen geschehen“, sagt der Makler.
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Nur mit dem Bau vieler neuer Wohnungen lasse sich die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt wieder entspannen. So erklärt der Experte: „Grundsätzlich ist der Wohnungsmarkt ein Markt, wo die Angebote die Nachfrage bestimmen. Erhöht man langfristig die Angebote so wird die Nachfrage sinken und die Mieten pendeln sich wieder ein.“
Doch Aussicht auf Verbesserung bestünde laut Daniels nicht. Im Gegenteil. Seiner Meinung nach habe sich die Wohnungssituation in Düsseldorf in den vergangenen Jahren sogar verschlechtert. „Große Bauprojekte werden sehr schleppend vorangetrieben“, sagt er und nennt als Beispiel das Glasmacherviertel im Nordosten der Stadt.
Pläne sahen vor, auf dem ehemaligen Gelände der Gerresheimer Glashütte, ein urbanes Quartier mit Wohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsangeboten sowie Shopping-Möglichkeiten zu errichten. 1700 neue Wohnungen waren auf dem 32 Hektar großen Areal geplant. Seit der Schließung der Gerresheimer Glashütte im Jahre 2005 hat sich allerdings nur wenig getan. Ende vergangenen Jahres berichtete die Rheinische Post, dass der Baustart für den ersten Abschnitt des Projektes 2024 nun endlich erfolgen könnte. Ob dieser zum genannten Zeitpunkt allerdings auch wirklich eintritt, ist fraglich. Denn in der Vergangenheit wurde das Grundstück bereits mehrere Male vor Baustart an verschiedene Investoren veräußert.
Qualität des Wohnraums in Düsseldorf könnte abnehmen
Daneben sieht Immobilienmakler Daniels noch ein weiteres Problem. So würde das Investieren in neuen Wohnraum auch durch Modernisierungverpflichtungen immer unattraktiver werden. Bei der Modernisierung von Wohnungen müssen sich Vermieter zudem an bestimmte Vorgaben halten. So dürfen Vermieter seit 2019 nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
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„Dieser Wert lag vor einigen Jahren noch deutlich höher“, erklärt der Experte. Über Dekaden betrachtet könnte Wohnraum so immer seltener oder nicht im richtigen Umfang instand gehalten werden. Die Gefahr, dass Wohnungen dadurch verkommen, ist groß. Denn: „Wenn Vermietern viele Optionen auf Rücklagenbildung für Modernisierungszwecke genommen werden, so wird die Qualität des Wohnraums langfristig abnehmen“, so Daniels.
Gentrifizierung und Zunahme von Problemvierteln in Düsseldorf
Sollte die Stadt Düsseldorf die Wohnungslage nicht in den Griff bekommen, werde die Gentrifizierung weiter stattfinden, so Daniels. Einkommensschwächere Haushalte werden demnach durch wohlhabendere Personen aus ihren Quartieren verdrängt werden. Solche Prozesse seien laut dem Experten bereits in den Stadtteilen Fingern, Unterbilk, Pempelfort und Carlstadt zu sehen.
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Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum werde laut dem Experten aber auch dazu beitragen, dass „Bezirke mit hoher Kriminalität entstehen, wo sich große Wohnkomplexe befinden“. Als Beispiel nennt er den Stadtteil Reisholz.
„In Milieus, in denen sich viele arbeitssuchende Personen befinden, entstehen meiner Meinung nach Bandenkriminalität und Drogenumschlagspunkte. Durch ehemalige Schulfreunde, die beispielsweise in Reisholz gelebt haben, kann ich dies bestätigen“, begründet Daniels seine Ansicht. Genaue Daten, die diese Aussage belegen, konnte der Immobilienmakler zwar nicht nennen, dennoch gilt das Viertel im Süden Düsseldorfs schon jetzt als strukturschwach und vergleichsweise arm. Die Einkünfte der Steuerpflichtigen liegen hier weit unter dem Durchschnitt der Stadt.