Mietpreis-Schock in Köln: Makler erklärt Wohnungsmarkt-Dilemma

Gehaltsabrechnungen einscannen, den Arbeitsvertrag heraussuchen, dazu noch eine lupenreine Schufa anfordern und bestenfalls noch ein attraktives Foto beim Wohnungsportal hochladen: Die Wohnungssuche in Köln gestaltet sich mitunter aufwändiger als die Vorbereitung auf ein Bewerbungsgespräch bei der Jobsuche. Denn der Wohnraum wird seit Jahren knapper, die Stadt ist proppenvoll und dicht bebaut. Jetzt aber kommt ein weiteres Problem hinzu: Die Mietpreise explodieren. Wie eine Tonight-News-Recherche ergeben hat, zahlen Mieter für Wohnungen in der City bis zu 34 Euro pro Quadratmeter! Dabei liegt der Kölner Mietspiegel 2023 zwischen 5,75 und 10,48 Euro.

Eigentlich dürfen Vermieter ihre Objekte nur zu einem Preis von maximal 20 Prozent über diesem Spiegel anbieten. Die Realität sieht aber anders aus. So tummeln sich etwa auf dem Portal „ImmoScout“ Wucher-Wohnungen mit exorbitanten Preisen. Hier eine kleine Übersicht der dreistesten Kaltmieten* in Köln:

• 2650 Euro für zwei Zimmer im Gerling Quartier (76 QM)
• 1280 Euro für ein Zimmer in Mülheim (45 QM)
• 690 Euro für zwei Zimmer in Holweide (35 QM)
• 1500 Euro für ein Zimmer in Ehrenfeld (52 QM)
• 975 Euro für ein Zimmer  in Buchheim (42 QM)
• 997 Euro für ein Zimmer in Lindenthal (58 QM)
• 832 Euro für zwei Zimmer in Müngersdorf (47 QM)
• 1250 Eur0 für zwei Zimmer in der Südstadt (70 QM)
• 1190 Euro für ein Zimmer in der Südstadt (25 QM)

*Zu allen Mieten kommen noch etwa 100 bis 300 Euro Nebenkosten hinzu.

Mietpreis-Schock in Köln: Makler erklärt Wohnungsmangel

Der Kölner Immobilienmakler und Unternehmer Roland Kampmeyer erklärt das Mietpreisphänomen: „Der Kölner Wohnungsmarkt war auch in den letzten Jahren bereits knapp. Doch im Sommer 2022 sind dann auch noch 35 Prozent der potenziellen Käufer weggebrochen, weil der Bauzins von einem auf vier Prozent gestiegen ist. Die Finanzierung eines Immobilienkaufs war somit für viele nicht mehr möglich. Diese ganzen potenziellen Käufer sind jetzt auch auf dem Mietmarkt unterwegs, weil sie sich kein Eigentum mehr leisten können.“ Dazu komme eine erhöhte Nachfrage durch Zuwanderung.

Kampmeyer: „2022 hatten wir in Deutschland die höchste Zuwanderung ever. Migranten sind in der Regel auch auf der Suche nach Mietobjekten und nicht nach Eigentum. Die Zusammensetzung dieser drei Dinge – also der ohnehin schon knappe Wohnungsmarkt, die Umverteilung potenzieller Käufer auf den Mietmarkt und die Migration – ist ein ganz schlechter Cocktail, der wirklich Kopfschmerzen bereitet.“ Laut statistischem Bundesamt lag die Nettozuwanderung im ersten Halbjahr 2022 tatsächlich auf dem höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Ende 2022 war die Bevölkerung in Deutschland auf 84,3 Millionen Einwohner gestiegen.

Roland Kampmeyer führt sein Unternehmen seit 1995 und beschäftigt 20 Mitarbeiter. Foto: Kampmeyer

Und: Laut dem erfolgreichen Makler seien auch Bauträger und Investoren seit 2022 zurückhaltender geworden. „Dadurch fehlt es auch ganz klar an Immobiliennachschub“, so der Unternehmer, der 20 Mitarbeiter beschäftigt und rund 600 Vermietungen pro Jahr in Köln, Bonn und Düsseldorf vermittelt.

Eine baldige Entspannung der Lage sieht der Experte nicht: „Wir rechnen mit fünf bis zehn Prozent weiterer Mietsteigerung pro Jahr.“ Doch sind diese Erhöhungen angesichts der Mietpreisbremse überhaupt noch rechtens? „Die Mietpreisbremse ist ein stumpfes Schwert und wird oftmals nicht eingehalten. Beim Mietspiegel gibt es auch jede Menge Unschärfen. Vermieter müssen ihre Objekte erstmal richtig einkategorisieren, um zu sehen, wie teuer die Wohnung sein darf. Dann variieren die Spiegel noch je nach Stadtteil und Baujahr. Das ist für den Otto-Normalverbraucher alles kaum noch nachvollziehbar.“

Wohnungssuche in Köln: Das raten Experten

Doch es sind nicht nur die Kaltmieten, die exorbitant gestiegen sind. Auch die Nebenkosten sind teurer geworden. Ein-Frau-Unternehmerin Ellen Schwarz aus Köln kennt die Problematik: „Hausmeister-Services und Müllabfuhr sind viel teurer geworden. Da können die Vermieter teilweise nichts für.“ Dennoch gebe es Eigentümer, die ihre Kaltmieten unverhältnismäßig erhöhen. Die Maklerin: „Aber weil der Wohnungsmarkt so knapp ist, beschwert sich da kaum jemand. Im Gegenteil: Die Leute sind bereit, diese Wahnsinnsmieten zu bezahlen, um überhaupt irgendeine Wohnung zu bekommen.“

Die Experten raten bei Mietbewerbungen strukturiert und organisiert vorzugehen. Roland Kampmeyer: „Es ist wichtig, alle Unterlagen parat zu haben. Man sollte nicht vor Ort erst anfangen, irgendetwas herauszusuchen.“ Auch solle man nur gezielt Wohnungen besichtigen, die wirklich infrage kommen und nicht auf Masse Objekte „abarbeiten“. Käufern rät er, jetzt zu kaufen, wenn ein Anlass bestehe. Die bittere Zukunftsprognose des Maklers: „Weder der Bauzins noch die Mieten werden wieder sinken.“